Why China’s Real Estate Bubble Burst Must Be Kept Top Secret
جیسے جیسے گھروں کی فروخت مسلسل کم ہوتی جا رہی ہے، بیجنگ نے رئیل اسٹیٹ کے اعداد و شمار پر آزاد رپورٹنگ محدود کر دی ہے۔ یہ پابندی جائیداد کے اس بڑھتے ہوئے بحران کو چھپانے کی کوشش ہے جو گھریلو دولت کو کھا رہا ہے اور چین کے بینکنگ نظام پر دباؤ ڈال رہا ہے۔چین کی رئیل اسٹیٹ ببل کے پھٹنے کو خفیہ کیوں رکھا جا رہا ہے؟
جتنا بڑا بوم ہوتا ہے، اتنا ہی گہرا اور طویل اس کا زوال ہوتا ہے۔ دو دہائیوں کی بے قابو ترقی کے بعد، 2020 تک چین کی رئیل اسٹیٹ ببل نے گھروں کی قیمتیں اوسط تنخواہوں سے 17 گنا زیادہ کر دی تھیں۔
اس تیزی کے پیچھے کئی عوامل تھے، جن میں 1998 کی اصلاحات شامل تھیں جن کے تحت رہائش کو سرکاری نظام سے نکال کر نجی ملکیت میں دیا گیا، تقریباً 50 کروڑ افراد کی دیہات سے شہروں کی طرف ہجرت، اور سرکاری بینکوں کی جانب سے آسان قرضوں کی فراہمی۔
تعمیرات کے جنون نے چین کے شہروں کی شکل بدل دی۔ خاندانوں نے اپنی جمع پونجی فلیٹس میں لگا دی، اور جائیداد میں سٹے بازی عام ہو گئی، جس سے کروڑوں متوسط طبقے کے افراد خود کو امیر محسوس کرنے لگے اور زیادہ خرچ کرنے لگے۔
یہ موڑ اس وقت آیا جب کووڈ-19 کے پہلے لاک ڈاؤن کے دوران صدر شی جن پنگ کی حکومت نے پراپرٹی ڈیولپرز پر قرض کی سخت حدیں عائد کر دیں۔ “تین سرخ لائنوں” کی پالیسی کے نتائج انتہائی سخت نکلے۔ ایورگرانڈ، کنٹری گارڈن اور درجنوں دیگر کمپنیاں دیوالیہ ہو گئیں، جبکہ 70 سے زائد ڈیولپرز یا تو بند ہو گئے یا ریاستی بیل آؤٹ کے محتاج ہو گئے۔
پانچ سال سے زیادہ گزرنے کے باوجود یہ بحران کم ہونے کے بجائے برقرار ہے۔ برطانوی بینک بارکلے کے مطابق، گھروں کی قیمتوں میں زبردست کمی کے باعث اب تک 18 ٹریلین ڈالر (تقریباً 15.38 ٹریلین یورو) کی گھریلو دولت ختم ہو چکی ہے۔ تعمیراتی سرگرمیاں، جو کبھی چین کی جی ڈی پی کا بڑا ستون تھیں، اب اس حد تک گر چکی ہیں کہ مجموعی ترقی بیجنگ کے اہداف سے بھی نیچے آ گئی ہے۔
بیجنگ نے نجی پراپرٹی ڈیٹا پر سنسر شپ لگا دی
اس بحران کی حساسیت کا اندازہ اس بات سے لگایا جا سکتا ہے کہ چینی حکام نے گزشتہ ماہ نجی ڈیٹا فراہم کرنے والی کمپنیوں کو گھروں کی فروخت کے اعداد و شمار شائع کرنے سے روک دیا۔ یوں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی اصل حالت جاننے کے چند آزاد ذرائع بھی بند کر دیے گئے۔
یہ اقدام اکتوبر میں سامنے آنے والی اس رپورٹ کے بعد کیا گیا جس میں بتایا گیا تھا کہ سرفہرست 100 بلڈرز کی نئی گھروں کی فروخت میں سالانہ بنیاد پر 42 فیصد کمی ہوئی، جو 18 ماہ میں سب سے بڑی ماہانہ گراوٹ تھی۔
تائی پے میں قائم جے کیپیٹل ریسرچ کی بانی این اسٹیونسن یانگ کے مطابق، اس پابندی کا مقصد قیمتوں میں اصل کمی کو چھپانا ہے۔
انہوں نے DW کو بتایا،
“پورے ملک میں قیمتیں ممکنہ طور پر 50 فیصد تک گر چکی ہیں، اور توازن قائم ہونے سے پہلے یہ کمی 85 فیصد تک جا سکتی ہے۔”
انہوں نے مثال دیتے ہوئے کہا کہ چین کے مرکزی شہر شی آن میں ان کے ایک ساتھی کو ایک ڈیولپر نے ایک ہی قیمت میں تین گھر آفر کیے، جو دراصل ہر پراپرٹی کی قیمت میں دو تہائی کمی کے برابر ہے۔
بیجنگ اور شنگھائی جیسے ٹائر-ون شہروں میں اوسط گھروں کی قیمتیں اپنی بلند ترین سطح سے تقریباً 10 فیصد کم ہو چکی ہیں، جبکہ لگژری گھروں کی مانگ میں کمی کے باعث قیمتیں مزید گری ہیں۔ اصل تباہی ٹائر-ٹو اور ٹائر-تھری شہروں، جیسے چینگدو اور ڈونگ گوان، میں دیکھی جا رہی ہے جہاں قیمتیں 30 فیصد تک گر چکی ہیں۔
ادھورے اور خالی اپارٹمنٹس سے بھرا ہوا منظرنامہ
چین بھر میں اس بحران نے ادھورے منصوبے، بھوت شہر (Ghost Cities) اور لاکھوں خاندانوں کو منفی ایکویٹی میں دھکیل دیا ہے۔ عوامی غصہ بڑھ رہا ہے اور جگہ جگہ احتجاج ہو رہے ہیں، کیونکہ خریدار امید کر رہے ہیں کہ بیجنگ طلب بڑھانے کے لیے کوئی بڑا ریلیف پیکج دے گا۔
آکسفورڈ یونیورسٹی کے چائنا سینٹر سے وابستہ جارج میگنس کے مطابق،
“ابھی بھی 3 سے 5 سال کے برابر غیر فروخت شدہ اپارٹمنٹس موجود ہیں، خاص طور پر چھوٹے شہروں میں۔ انہیں ختم ہونے میں کافی وقت لگے گا، خاص طور پر اس لیے کہ پہلی بار گھر خریدنے والے نوجوانوں (20 سے 35 سال) کی تعداد اب کم ہو رہی ہے۔”
چین کی آبادی 1.41 ارب کی بلند ترین سطح پر پہنچنے کے بعد اب کم ہونا شروع ہو چکی ہے، جو دہائیوں پر محیط آبادیاتی اضافے کے خاتمے کی علامت ہے۔
چین کا سب سے بڑا معاشی انجن بیٹھ گیا
کبھی رئیل اسٹیٹ چین کی جی ڈی پی کا تقریباً ایک چوتھائی حصہ تھی، جس نے 2000 اور 2010 کی دہائی کے اوائل میں دو عددی شرح نمو برقرار رکھی۔ اب اس شعبے کی سست روی نے مجموعی معاشی ترقی کو تقریباً 5 فیصد تک محدود کر دیا ہے۔
اسٹیونسن یانگ کے مطابق،
“اسٹیل اور سیمنٹ کی قیمتیں اور پیداوار گر رہی ہیں، روزگار اور سرمایہ کاری کمزور ہے — یہ سب پراپرٹی کریش کے ضمنی نقصانات ہیں۔”
چین کبھی لوہے، تانبے، اسٹیل اور سیمنٹ کا دنیا کا سب سے بڑا صارف تھا، جس کا بڑا حصہ تعمیرات سے جڑا ہوا تھا۔ اب آسٹریلیا، برازیل اور چلی جیسے ممالک بھی چینی طلب میں کمی سے متاثر ہو رہے ہیں۔ گھریلو دباؤ کے باعث چین میں صارفین کی خریداری کم ہو رہی ہے، جس سے لگژری برانڈز اور گاڑیوں کی درآمد بھی متاثر ہو رہی ہے۔
محدود ریلیف، کوئی بڑا ریسکیو نہیں
بیجنگ ایک نئی سٹے بازی کی ببل سے بچنا چاہتا ہے، اسی لیے اس بار رئیل اسٹیٹ کے لیے دیے جانے والے ریلیف پیکجز ماضی کی طرح فراخ دلانہ نہیں ہیں۔ حکومت نے 2008 کے عالمی مالیاتی بحران، 2015 کے اسٹاک مارکیٹ کریش اور وبا کے دوران بھرپور مداخلت کی تھی۔
اس بار ماہرین کا خیال ہے کہ حکومت جان بوجھ کر گھروں کی قیمتوں کو آہستہ آہستہ گرنے دے رہی ہے تاکہ قلیل مدتی ریلیف کے بجائے طویل مدتی استحکام اور اصلاحات پر توجہ دی جا سکے۔
اسٹیونسن یانگ کے مطابق،
“ایک وقت آتا ہے جب آپ مزید محرکات نہیں دے سکتے، کیونکہ اس کے لیے درکار رقم بہت زیادہ اور افراطِ زر پیدا کرنے والی ہوتی ہے۔”
بلومبرگ کی ایک رپورٹ کے مطابق، بیجنگ رہن (مارگیج) سود میں سبسڈی، لین دین کی فیس کم کرنے اور آمدنی ٹیکس میں زیادہ چھوٹ دینے پر غور کر رہا ہے۔
قیمتیں کئی سال مزید گر سکتی ہیں
عام طور پر جائیداد کے بحران کو مکمل طور پر ختم ہونے میں پانچ سال لگتے ہیں۔ امریکا میں 2007 سے شروع ہونے والا بحران 2012 میں جا کر مستحکم ہوا۔ اسپین میں بھی 2008 کے بعد تقریباً پانچ سال تک قیمتیں گرتی رہیں۔
جاپان کا بحران سب سے طویل سمجھا جاتا ہے، جہاں 1991 کے بعد ایک دہائی سے زائد عرصے تک قیمتیں جمود کا شکار رہیں اور کبھی بھی پرانی بلندیوں تک واپس نہ آ سکیں۔
اسٹیونسن یانگ کے مطابق، چین کا پراپرٹی سیکٹر مزید “10 سال تک منفی یا سست ترقی” کا شکار رہ سکتا ہے، جبکہ ایس اینڈ پی گلوبل ریٹنگز کے تجزیہ کاروں کا خیال ہے کہ یہ بحران 2020 کی دہائی کے آخر تک جاری رہ سکتا ہے۔
یہ صورتحال عام چینی خاندانوں کے لیے انتہائی تکلیف دہ ہے، جنہوں نے اپنی زندگی بھر کی جمع پونجی گھروں میں لگا دی، جو اب اپنی قدر کھو چکے ہیں۔ وہ نہ اپنے گھر بیچ سکتے ہیں اور نہ ہی قرض سے جان چھڑا سکتے ہیں، اور امکان ہے کہ قیمتیں 2020 کی بلند سطح سے کافی نیچے ہی رہیں گی۔
جارج میگنس کے مطابق،
“دنیا بھر میں کہانی ایک جیسی ہے — لوگ یہ سمجھ لیتے ہیں کہ گھر کی قیمتیں ہمیشہ بڑھتی رہیں گی۔ لیکن جب یہ سلسلہ رک جاتا ہے اور چکر الٹ جاتا ہے، تو اس کے نتائج بہت سنگین ہو سکتے ہیں۔”
چین کی رئیل اسٹیٹ ببل کے پھٹنے کو خفیہ کیوں رکھا جا رہا ہے؟
About the Author
